西班牙买房移民需要缴纳哪些税费？一文讲清常见误区

曾几何时，一张西班牙非盈利签证或购房居留许可，成了许多人心中通往南欧阳光生活的钥匙。尽管如今的政策已有所收紧，但回顾那段通过购置房产实现欧洲定居的路径，依然值得系统梳理。尤其在税务环节，不少申请人常因概念混淆而产生困惑。作为长期深耕欧洲移民领域的专业机构，飞际移民有必要厘清这其中的关键点，避免大家陷入认知盲区。

一、购房阶段涉及的主要税项

1. 增值税（IVA）：仅适用于全新开发的房产，税率普遍为10%，但在加那利群岛则适用较低的6.5%。需注意的是，这项税由买家承担，并应在签署正式买卖合同后的规定期限内完成申报与缴纳。二手房交易则不在此列。

2. 印花税（Actos Jurídicos Documentados, AJD）：此项税收主要出现在新房交易中，属于地方政府财政范畴，费率依各自治区而异，通常介于0.5%至2%之间。此外还包含按文书页数计算的小额固定印花税，虽金额不高但也需计入成本。

3. 房产转让税（ITP）：这是购买存量住宅时的核心税种，替代了增值税的作用。不同自治区设定差异明显——马德里约为6%，巴塞罗那所在的加泰罗尼亚可达10%。该笔款项在产权过户注册时一次性结清，是实际支出的重要组成部分。

二、持有期间持续发生的税务责任

4. 年度房产税（Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI）：每年向所在地市政厅缴纳的地方性财产税，平均税率在0.4%到1.1%区间浮动，具体数值取决于物业估值和城市政策。这笔开支不具备前置性，而是归属持有阶段的责任。

5. 非居民所得税（IRNR）：即便不在西班牙居住，只要名下拥有不动产，即需履行纳税义务。目前的标准是对房屋潜在租金收益按2%的虚拟收益率估算应税基数，并据此缴纳相应税款。若实际出租，则须就净收入按累进税率申报18%-24%的个人所得税。值得注意的是，鼓励青年租房的政策确实存在，将房源出租给符合条件的年轻人可享受最高70%的税收减免。

三、容易被误解的附加费用

6. 城市土地增值税（Plusvalía Municipal）：该项税负依法由卖家负担，基于土地增值部分进行核算，平均约为成交价的3%。虽然最终体现为交易链条的一环，但它并不直接落在买方身上，实践中有时会通过价格谈判间接影响整体交易成本结构。

随着2025年4月黄金签证政策的终止，西班牙购房移民已成为过去式，但这不代表相关财税知识失去意义。对于已持有资产的家庭而言，理解这些机制仍是合规管理的基础。如果您正在评估其他可行的移居方案，飞际移民仍可为您提供从政策解读到落地安置的专业支持，助您理性规划未来的国际化生活路径。